Jaká pravidla by měla platit mezi majitelem bytu a nájemníkem? Jak se daní příjmy z pronájmu bytů? Na tyto a další otázky odpovídal Michal Žižlavský, advokát zabývající se problematikou nemovitostí, bytů a nebytových prostor.
1. Jak má vypadat smlouva o nájmu bytu a co v ní nesmí chybět?
Od 1. 1. 1995 platí, že smlouva o nájmu bytu musí být písemná. Ve smlouvě nesmějí chybět označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a výše nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu (jde o tzv. služby). Pokud chybí některá z uvedených náležitostí, je smlouva neplatná. Důležité je vědět, že není-li ve smlouvě výslovně uvedena doba nájmu, předpokládá se, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Takovou smlouvu pak může pronajímatel ukončit zpravidla pouze výpovědí ze zákonem stanovených důvodů. U družstevních bytů mohou další požadavky vyplývat ze stanov družstva. Nájemce družstevního bytu by se měl se stanovami seznámit před podpisem smlouvy.
2. Jak se daní příjmy z pronájmu bytů?
Příjmy z pronájmu samozřejmě podléhají dani z příjmů, ať již je pronajímatelem fyzická či právnická osoba. Za určitých podmínek je pronajímatel povinen platit i daň z přidané hodnoty (DPH). Tato daň bývá v praxi často opomíjena, což může mít za následek zpětné doměření daně a uložení sankcí. Jisté vodítko pro to, kdo je povinen platit DPH, je dáno tím, zda je pronajímatel podnikatelem a zda je byt určen k podnikání. Jde však o složitější otázku, kterou doporučuji v konkrétním případě konzultovat s daňovým poradcem.
3. Jaké nejčastější chyby lidé při pronajímání bytů dělají ?
Nejen fyzické, ale i právnické osoby často používají zastaralé vzory nájemních smluv, které neobsahují potřebné náležitosti (např. výše nájemného, rozsah užívání příslušenství bytu a podobně). Podle pravidla ˝Kde není žalobce, není soudce˝ se problém často zjistí se značným zpožděním. Nový vlastník si kupříkladu nechá zpracovat právní analýzu uzavřených smluv. Když pak zjistí, že některá smlouva je neplatná, požaduje po nájemci okamžité vyklizení bytu. Jsou i opačné případy, kdy nájemce požaduje nájemné za mnoho let zpátky s poukazem na to, že smlouva je neplatná a pronajímatel je povinen nájemné vrátit. Pronajímatel by měl především předvídat, že může vzniknout situace, kdy mu nájemce nebude platit. To pro něj představuje základní riziko. Nájemce by měl zase myslet na to, aby měl ve smlouvě uvedeno, jaké konkrétní prostory je oprávněn spolu s bytem užívat. Pokud se bude stěhovat do bytu, který bude mít vady, měl by pamatovat na popis vad, které má byt při převzetí. Jinak pronajímatel může tvrdit, že byt poškodil nájemce. Pokud bude nájemce provádět větší opravy bytu, je třeba získat souhlas pronajímatele a je třeba řešit, kdo jaké opravy zaplatí.
4. Jaká pravidla by měla platit mezi majitelem bytu a nájemníkem a jaká pravidla jsou nejlepší, aby nedocházelo ke konfliktům či nedorozuměním?
Dá se říci, že základní pravidla vztahu majitele a nájemce jsou obsažena v občanském zákoníku a chrání zejména nájemce. Aby se tato pravidla uplatnila, je samozřejmě třeba uzavřít platnou nájemní smlouvu. Co se týče pronajímatele, měl by ve smlouvě pamatovat zejména na otázky vymáhání nájemného a skončení nájemního vztahu pro případ, že nájemce nebude platit.
5. Na co má právo majitel domu?
Majitel má jako pronajímatel právo na to, aby mu nájemce platil řádně a včas nájemné a úhrady za služby. Pokud nájemce neplatí včas, má pronajímatel právo na poplatek z prodlení. V současné době činí výše tohoto poplatku 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý den prodlení. Pronajímatel může dát nájemci výpověď ze zákonem stanovených důvodů. O výpovědi však musí rozhodnout soud. Pronajímatel má právo požadovat po nájemci, aby byt užíval řádně, aby nepoškozoval jeho majetek a nerušil ostatní nájemníky. Může po nájemci žádat, aby na svůj náklad prováděl běžnou údržbu bytu a drobné opravy, aby odstranil závady, které způsobil, aby odstranil stavební úpravy, pokud je provedl bez jeho souhlasu apod.
6. Na co má právo nájemce?
Nájemce má právo na to, aby mu pronajímatel odevzdal byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistil mu nerušené užívání bytu. Takovým narušením by mohl být kupříkladu nefungující výtah. Dále má právo spolu s příslušníky jeho domácnosti užívat byt, společné prostory a zařízení domu a využívat služeb, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Rozsah těchto služeb může být různý podle charakteru a vybavení domu. Může jít o právo na dodávky energií, úklid a osvětlení společných prostor v domě, užívání výtahu, prádelny, odvádění odpadních vod kanalizacemi, odvoz popela a smetí, čištění komínů apod. Nájemce má právo požadovat po pronajímateli provedení oprav bytu, které je povinen hradit pronajímatel. Pro posouzení, kterou opravu hradí pronajímatel a kterou nájemce, je důležitý obsah nájemní smlouvy. Pokud nájemní smlouva tuto otázku neupravuje, stanoví hranici zvláštní předpis. U družstevních bytů je důležitý i obsah stanov družstva.
7. Kdy má nájemce právo na slevu z nájemného?
Například když pronajímatel přes upozornění neodstraní závady v bytě nebo domě, které po delší dobu zhoršují jejich užívání, nebo pokud se stavebními úpravami v domě podstatně zhoršily podmínky pro užívání bytu.
8. Jakým způsobem může majitel bytu vymáhat peníze po nájemníkovi, pokud neplatí?
Pokud nájemce neplatí nájemné nebo služby dobrovolně, může se pronajímatel domáhat zaplacení soudní cestou. Soudní řízení je však neefektivní - trvá dlouho, stojí peníze a jeho výsledek je často nejistý. Již několik let právní úprava umožňuje pronajímateli využít rozhodčího řízení. Je to řízení, kdy nerozhoduje soud, ale rozhodce. Toto řízení je méně formální, zpravidla nepřipouští opravné prostředky, a je tudíž podstatně rychlejší. Strany před rozhodcem buď uzavřou smír, nebo rozhodce vydá rozhodčí nález, který má stejné účinky jako soudní rozsudek. Pravomoc soudu tak může být nahrazena pravomocí rozhodce, což pro pronajímatele zpravidla představuje efektivní řešení v řádu měsíců, nikoli let.
9. Jak může majitel bytu dosáhnout toho, aby jeho spor rozhodoval rozhodce?
Lze toho dosáhnout dvojím způsobem. Buďto smlouvou o rozhodci, nebo rozhodčí doložkou. Praxe ukazuje, že smlouvy o rozhodci jsou řídkým jevem. Uzavírají se totiž až v okamžiku, kdy vznikne spor. V této době ale již zpravidla jedna ze stran ztrácí zájem ˝urychlit˝ vyřešení problému. To je také důvod, proč se prakticky smlouvy o rozhodci neuzavírají. Rozhodčích doložek se užívá častěji. Uzavírají se v době, kdy ještě žádný spor nevznikl. Je proto třeba trvat na tom, aby byla doložka zapracována do nájemní smlouvy. V době uzavírání smlouvy zpravidla žádná ze stran nepředpokládá vznik sporu. Z toho důvodu nečiní v praxi uzavírání rozhodčích doložek problémy.
10. Jsou ještě jiné způsoby, jak může pronajímatel vymáhat dlužné nájemné?
Z nových možností lze zmínit tzv. přímo vykonatelné notářské zápisy, které mohou stejně jako rozhodčí nález nahradit soudní rozsudek. Co se týče vykonávacího řízení, lze využít soukromých soudních exekutorů a při splnění zákonných podmínek také institutu veřejných dražeb. V každém případě doporučuji myslet na ochranu svých práv před uzavřením nájemní smlouvy.
11. Pokud je smlouva uzavřena na dobu neurčitou, za jakých podmínek ji může vypovědět nájemník a za jakých podmínek majitel bytu?
Smlouvu o nájmu bytu uzavřenou na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoli, bez udání důvodu. V písemné výpovědi musí uvést lhůtu, kdy má nájem skončit (ta musí být nejméně tři měsíce, a to tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce). Pronajímatel může oproti tomu vypovědět smlouvu jen s přivolením soudu a pouze ze zákonem stanovených důvodů (například potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky nebo pokud nájemce a ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě a podobně). Jestliže soud rozhodne o výpovědi z nájmu bytu, určí současně, ke kterému datu nájemní poměr skončí. Skončil-li nájemní poměr například z důvodu, že majitel bytu potřebuje byt pro některého z rodinných příslušníků, má nájemce právo na náhradní byt. Ten musí být rovnocenný bytu, který má vyklidit. V jiných případech stačí nájemci poskytnout přístřeší. Tím se rozumí provizorium pro ubytování nájemce a uskladnění jeho věcí. Jde např. o pokoj v hotelu a skladovací prostory. Náklady s tím spojené hradí nájemce. Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není povinen se z bytu vystěhovat, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna.
12. Co když chce majitel bytu smlouvu vypovědět dříve, než má skončit? Jak se může nájemník bránit? A jak má v takovém případě legálně postupovat majitel?
Jak již bylo řečeno, pronajímatel může smlouvu vypovědět jen s přivolením soudu, ze zákonem stanovených důvodů. Pokud by ale přesto pronajímatel nutil nájemce, aby byt vyklidil, aniž by nájemní poměr skončil, mohl by se dopustit trestného činu. Takové jednání pronajímatele lze oznámit státnímu zástupci nebo orgánu Policie České republiky.
13. Co když majitel bytu brání nájemníkovi v užívání některých prostor nemovitosti (například sklepu, půdy a podobně)? Co může nájemník v takovém případě dělat?
Pokud majitel bytu neumožní nájemci, aby užíval prostory bytu, na které má právo, může se nájemník svých práv domáhat soudně. Kromě toho se může nájemce domáhat i náhrady škod, které mu vznikly tím, že prostory nemohl užívat.
***
Co ovlivňuje výši tržního nájemného
* Standard bytu a jeho vybavení. Byt po rekonstrukci a s vybavením se pronajme lépe a za více peněz.
* Stav domu. Oprýskané vchodové dveře, zápach popelnic či opadaná omítka mohou zájemce o pronájem odradit, ačkoli je byt jinak zcela vyhovující.
* Lokalita a dopravní dostupnost. Hodnotí se ˝dobrá pověst˝ lokality, ale i blízkost zastávek tramvaje, metra či autobusu.
* Náklady na bydlení. Výše poplatků za elektřinu, vodu nebo topení hraje důležitou roli při výběru bytu.
* Rychlost uskutečnění pronájmu. V méně žádaných lokalitách se při vyšším nájemném na zájemce čeká někdy i více než čtyři měsíce.
Pramen: Realitní agentura Pronájmy
